Докато компаниите изкушават служителите с обещания за по-голяма гъвкавост, предприемачите залагат на топ наеми за най-добрите нови сгради
|
Снимка: Bloomberg LP |
Когато кулата „Корнишонът“ отвори врати преди 17 години, нейният извисяващ се на небосвода силует възвести нова ера в строителството в лондонското Сити. Сега няколко новопланирани небостъргача заплашват да го заличат от погледа и да намалят значението му, пише Bloomberg.
В момент, когато един от основните обитатели на „Корнишона“ обмисля преместване, дори култови сгради може да изпитат затруднения да задържат или заменят наематели във водещия финансов квартал в Лондон. Докато пандемията опразва офисите в Ситито с най-бързия темп от над десет години, тя не забавя задаващата се вълна от кули. Това носи предупреждение за собствениците – ако има връщане в офиса, то няма да е в сиви сгради само с безкрайни редици от бюра.
Всичко това предвещава още един период на промяна за Ситито – географски район от малко над 1,6 кв. км с 2000-годишна история на преобразяване. За имотните компании, които десетилетия наред смятаха квартала за дойна крава, предизвикателството е страховито – как да напълнят отново, преустроят или продадат стотици остаряващи офиси, уязвими към двойния удар на Brexit и пандемията.
Във финансов хъб, който привлича повече международен капитал от всеки друг, съдбата на по-старите сгради може да подкопае богатството на някои от най-големите инвеститори в имоти в света – от China Investment до Норвежкия държавен фонд и най-големия пенсионен фонд в Малайзия.
„Дали бих купил съществуващ инвестиционен имот в лондонското Сити днес? Вероятно не“, казва Джон Ритблат, бивш президент и главен изпълнителен директор, който превърна British Land в един от най-големите собственици на имоти в Лондон преди близо четири десетилетия. Но ако „можете да се справите с разходите, с времето и да отдадете прилично под наем нов офис, това все още е много добър залог“, допълва той.
Редица предприемачи правят този залог. Три небостъргача са на етап строеж в рамките на сто метра от „Корнишона“, а още толкова са одобрени за строителство наблизо. Те са част от 18-те големи кули на различни етапи в процеса на планиране в Ситито, показват данните на Bloomberg и City of London Corporation. Един от най-големите наематели в „Корнишона“, правната кантора Kirkland & Ellis, обмисля да се нанесе в една от новите сгради, съобщават запознати източници.
„Корнишона“, собственост на семейството на покойния милиардер Джоузеф Сафра, беше една от едва четирите сгради в Ситито, която беше по-висока от катедралата „Сейнт Пол“ при завършването си. Броят може да скочи до близо 40 през това десетилетие.
Ентусиазмът на предприемачите е в рязък контраст с дебата около бъдещето на офиса, който върви, откакто ръководителят на Morgan Stanley Джеймс Горман прогнозира бъдеще с по-малко недвижими имоти през април м. г. Дори сега скептиците продължават да прогнозират значително по-различна ера за Ситито и конкурентния финансов квартал Canary Wharf, след като банки, които вече се освобождаваха от площи, ускориха свиването си, а заможните служители избягаха към провинцията с мечти, че работата от разстояние може да продължи завинаги.
В момент, когато компаниите изкушават служителите с обещания за по-голяма гъвкавост, предприемачите залагат на топ наеми за най-добрите нови сгради, тъй като наемателите плащат повече за офиси, които отговарят на нуждите им след пандемията. В Лондон няма твърде много сгради, които изпълняват тези критерии, а заради затихването през последно време на строителството компаниите с достатъчна смелост да започнат сега, вероятно ще имат още по-малка конкуренция, когато проектите им бъдат завършени след няколко години.
„Натрупали сме най-много пари, строейки нови сгради по време на кризи“, коментира Саймън Картър, настоящ главен изпълнителен директор на British Land. „Имахме голяма строителна програма след световната финансова криза, към която по онова време хората имаха негативна реакция, но тя се оказа много успешна“, допълва той.
Компанията не си губи времето. Тя неотдавна получи одобрение за нов 38-етажен небостъргач в офис кампуса Broadgate. По време на пандемията компанията се договори и за преустройство на друга сграда в Broadgate, която ще бъде отдадена отчасти под наем на консултантската компания JLL. И двата проекта заменят стари сгради, опразнени от банката UBS и компанията за брокерски услуги TP ICAP Group.
Great Portland Estates започна най-голямата си програма за строителство на офиси в Лондон в историята си, заделяйки около 900 млн. паунда за нови проекти, включително две големи кули в Ситито. „Знаем, че количеството на свободните площи се увеличава, но голямото мнозинство от това предлагане е втора ръка или контролирано от компании, стремящи се да излязат от стари сгради и да се установят в добри“, казва главният изпълнителен директор Тоби Курто.
Преустройството на стари офис сгради може да е в ДНК-то на строителни компании като British Land, но е нова граница за много от пенсионните фондове, застрахователни компании и ултра богати инвеститори, които заложиха на сгради в Ситито за стабилни приходи от наеми и съхранение на стойност.
Предизвикателството пред собствениците е, че пандемията ускорява темпа, с който сградите остаряват, коментира главният изпълнителен директор на консултантската компания Savills Марк Ридли. Причината е, че потенциални клиенти искат най-съвременна климатизация, асансьори и площи, които могат да се приспособяват към по-гъвкави изисквания в света след COVID, където ролята на офиса е съсредоточена отново върху сътрудничество и иновации. По-малко килими и кабинети, повече общи зони и стаи за почивка.
Промяната вече тече. Свободните офис площи в Ситито нараснаха с около 70% по време на пандемията до над 1,1 млн. кв. м, след като коронавирусът накара повече работодатели да преосмислят нуждите си от недвижими имоти, сочат данни на Savills. Това се равнява на двадесет празни „Корнишона“.
Бягството принуждава собствениците на някои от по-старите сгради да мислят по-радикално. Когато Goldman Sachs Group премести централата си във Великобритания през 2019 г., банката освободи 120 хил. кв. м офис площи близо до Fleet Street, където някога се помещаваше вестникарската индустрия в Лондон. След като обмисляше преустройството на най-големия от тези офиси, собственикът Chinese Estates Holdings на милиардера Джоузеф Лау, избра вместо това голямо реновиране в опит за намиране на нов наемател.
Натискът върху по-старите сгради съвпадна и със спирането на експанзията на WeWork – някога очевиден спасител на собственици с големи празни сгради, който зае стотици хиляди квадратни метра свободни площи. Компанията за гъвкави офиси се съсредоточава върху излизане на печалба и това я принуди да се оттегли от редица сделки за нови сгради в Лондон, включително Peterborough Court, бившия офис на Goldman Sachs до сградата на Лау.
И четирите бивши кули на Goldman са притежавани от чуждестранни инвеститори, които доминираха на офис пазара в Ситито през десетилетието след финансовата криза, като съставляваха около 13 млрд. долара, влагани в недвижими имоти в квартала всяка година. Постоянната база от наематели идваше от половин милион служители, които изпълваха квартала всеки ден и осигуряваха стабилни приходи от наеми и малко главоболия.
„Офисите са страхотно място за институционалните инвеститори за влагане на парите им насред централен бизнес квартал. Това е много пасивно, не трябва да правите кой знае какво, просто събирате наема и ремонтирате фойето на всеки пет години“, казва Скот Кроу, главен инвестиционен стратег в компанията Centersquare Investment Management. „Играта се промени. Подобно на останалата част от недвижимите имоти тя изисква повече капитали, повече разбиране на наемателите, повече технологии“, допълва той.
Иновациите също ще играят по-голяма роля в микса от наематели. В рамките на усилията си за привличане на технологичните компании, които сега са най-големият източник на растеж за Ситито, British Land заменя наподобяващите крепост структури от стъкло и стомана в Broadgate с отворени и достъпни сгради наред с повече барове, ресторанти и обществени места.
Компанията очаква много по-диверсифицирано бъдеще за Ситито, като наемателите в Broadgate сега включат компании като производителя на игри Product Madness и компанията за кибер сигурност Mimecast.
Тъй като Brexit съвпада с последиците от пандемията, развитието на Ситито ще трябва да е бързо. Активи за около 1,3 трлн. паунда (1,8 млрд. долара) излязоха от Лондон към хъбове в ЕС, след като Великобритания гласува за Brexit. Британската столица изгуби позиции в търговията с акции в ЕС след скъсването и макар че броят на работните места, които бяха прехвърлени в страни членки на съюза, е доста по-малък от първоначалните прогнози, той продължава да расте.
А мнозина се чудят дали прибавянето на стотици хиляди нови площи пропуска постоянните промени къде и как работят хората. Дали ще се стигне до повторение на поведението на собствениците на молове, които твърде дълго игнорираха ръста на Amazon? Собствениците на имоти може да бъдат заслепени от групово мислене, казва Лиз Пийс, бивш ръководител на Британската имотна федерация и председател на Real Estate Balance, която настоява за разнообразие в индустрията.
Макар че Ситито се връща към живот, кварталът далеч не прилича на дните преди пандемията с тълпи от служители по тротоарите и в заведенията. Но продължаващото смекчаване на блокадата и успешното разпространение на ваксините може да засили смелостта на City of London Corporation, чието ревностно одобряване на кули почти показва, че тя очаква по-оживен квартал през идните години. Седем от планираните небостъргачи са с площ над 45 хил. кв. м, което означава, че следващото десетилетие ще донесе още повече мащабни сгради, отколкото през последните 25 години.
Всичко това е свързано с очакванията, че вълнуващите нови сгради на собствениците ще привлекат служителите обратно от всекидневната им.
По статията работиха: Божидарка Чобалигова, редактор Елена Кирилова
