Строгите регулации и ограничения на правителството карат все повече собственици на имоти да излизат от пазара
Снимка: Bloomberg L.P.
Пандемичните сътресения се проявяват по всякакви начини във Великобритания. Но един от най-трудните за разрешаване ще бъде нажеженият пазар на жилища под наем, пише Bloomberg.
На пазара има дисфункция, като над 28 кандидати оглеждат всеки наличен имот за отдаване под наем, което е исторически връх, сочат данни на компанията Propertymark. Брокерите на недвижими имоти имат средно само пет имота за отдаване под наем, а в някои клонове няма нито един. Наемите във Великобритания са нараснали с над 10% миналата година, след като ограниченията заради пандемията бяха отменени.
Затрудненията за наемателите бяха задълбочени от резките действия на правителството, които накараха много частни собственици на имоти да напуснат пазара без достатъчно алтернативни варианти от държавния сектор за компенсиране на разликата. Затова не е изненада, че Великобритания изпитва затруднения да приюти украински бежанци. Търсенето надвишава дългогодишната структурна липса на предлагане.
Проблемът в сектора на частните жилища под наем има две страни. Строгите градоустройствени ограничения намаляват строителството на нови домове, а повечето от тях са предназначени за продажба, не за отдаване под наем. В същото време съществуващото предлагане на имоти под наем намалява, тъй като собственици напускат сектора, притиснати от повишените данъци и регулации.
Разходите за собствениците са нараснали значително от 2016 г. насам. По-малките собственици сега не могат да покрият изцяло лихвените си разходи с печалбата, която биха извлекли, за разлика от по-големите собственици, които оперират като дружества с ограничена отговорност. Собствениците плащат и допълнителен гербов налог от 3% за новопридобит имот. А ако продадат, трябва да платят данък върху капиталовата печалба, който е с 10 процентни пункта по-висок от данъка за всеки друг актив.
Регулаторното бреме също е значително. Местните власти, чиито приходи също са ограничени, все повече възприемат лицензи за отдаване под наем като начин да наберат допълнителни средства. В обичаен квартал в Лондон лицензът ще струва между 700 и 5000 паунда на имот.
Принудителното изгонване на наемател също става по-трудно. Това стана необходимо по време на пандемията, но за много собственици разходите, произтичащи от невъзможността да изгонят неплатежоспособен или с недобро поведение наемател, стават твърде големи.
Освен това от 2028 г. ще стане незаконно да се отдава под наем имот с рейтинг за енергийна ефективност под С по скалата на Сертификата за енергийно представяне на правителството. Това е похвална цел, но само разходите за подобряване на изолацията вероятно ще възлязат на около 8900 паунда на имот. Други мерки за забрана на инсталирането на газови бойлери за сметка на термопомпи, които може да струват между 6000 и 18 хил. паунда, също повишават разходите за собствениците. А по начина, по който се изчислява енергийната ефективност, няма гаранция, че промените ще са достатъчни за подобряване на рейтинга на имота.
Макар че много от тези мерки са популярни сред наемателите и обществото, те имат доста предсказуемо въздействие върху предлагането и разходите за наемане на имот.
Първоначално блокадите имаха потискащ ефект върху нивата на наемите. В Лондон те намаляха със 7% между март и декември 2020 г. заради масовото напускане на британската столица в търсене на повече жилищна площ. Оттогава обаче се наблюдава ръст на търсенето и наемите в Лондон са се повишили с близо 20%.
Много работещи младежи, които или бяха в принудителен отпуск, или живееха с родителите си, сега трябва да се върнат в офиса. Те се нуждаят от прилично жилище относително близо до работното си място. Но наемният пазар в Лондон, на който се завръщат, е много различно място. Подписването на наемен договор изисква много повече усилия, включително не само документ за платен депозит, а и сигурност на доходите, често включваща гарант, и многогодишен договор за наем.
Растящите наеми са в унисон с покачващите се цени на имотите. Но неуспехът да си гарантирате мечтания дом е едно, а липсата на прилично място за живот – съвсем друго. Това е олицетворението на кризата с разходите за живот във Великобритания.
И тя не е характерна само за големи градове като Лондон. Най-крайните дисбаланси са в области като Северозападна Англия, Мидландс и Уелс, които отчитат и едно от най-бързите покачвания на цените на жилищата – с 15% миналата година. Средната възраст на купувачите на първо жилище е нараснала до 34 години, с шест години повече от 2007 г. насам. Това не е изненадващо, тъй като цените на имотите са нараснали от дългосрочното средно равнище на четири годишни заплати до осем годишни заплати в страната и 13 в Лондон.
Нещата обикновено се влошават преди да се оправят. Правителството счита, че още 1,8 млн. нови домакинства ще бъдат създадени в идните десет години. Това означава, че предлагането в сектора на частните жилища под наем ще трябва да се увеличи с 227 хил. броя на година, за да отговори на целите на правителството, сочат данни на независимата консултантска компания Capital Economics. В същото време инвестициите в жилища съставляват само 4% от брутния вътрешен продукт на Великобритания, един от най-ниските проценти в Г-20.
И все пак нещо положително – макар ръстът на наемите да е нежелан, те намаляват като процент от средните доходи от 2017 г. насам. На тази основа те са най-достъпни от 2005 г. насам. Новото повишение на наемите обаче заплашва да преобърне тенденцията.
Изглежда, че колкото и хората да не харесват частните собственици, те все пак започват да разбират, че алтернативата е по-лоша. Правителството трябва да помисли усилено за решения преди кризата да разбие амбициите му за изравняване на доходите на населението.
