Търсенето на недвижими имоти на Острова може да нарасне отново след редица слаби години, но възстановяването все още е под въпрос
Тази вила с 45 стаи до Хайд Парк може да струва 200 млн. паунда. Снимка: Gareth E. Kegg – Own work, CC BY-SA 4.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=46703501
За лондонския пазар на недвижими имоти годината започна с истински гръм: хонконгският милиардер Чъун Чун Киу възнамерява да плати 200 милиона паунда за вила с 45 стаи до Хайд Парк. Ако сделката бъде сключена, това ще бъде най-скъпият имот, продаван някога във Великобритания. Предишният рекорд беше за имот, оценен на 140 млн. паунда.
Брокерите на луксозни имоти в британската столица видяха новата рекордна цена като добра поличба за така лелеяния обрат. Изминалите години бяха трудни за гилдията. След референдума за Brexit през 2016 г. изкупните цени на най-добрите места в Лондон паднаха с повече от една пета, а броят на трансакциите рязко се сви. В допълнение към несигурността за Brexit и специалният данък върху вторите жилища също понижи търсенето, пише в свой анализ германският в. Handelsblatt.
Сега обаче се очаква поврат. Победата на изборите на консервативния премиер Борис Джонсън през декември изглежда вдъхновява много участници на пазара. Брокерската фирма Knight Frank съобщава за истински прилив на бъдещи купувачи след изборите. През последните две седмици на декември са се продали толкова много имоти в централен Лондон, както за последно през същия период на 2016 г., обясниха от компанията за недвижими имоти. Една от причините е отложеното търсене.
Конкурентът Savills също наблюдава обрат. „Повишената политическа стабилност“ след изборите подобрява настроението на пазарите на недвижими имоти, заяви компанията наскоро. Тя очаква леко увеличение на цените с един процент в Лондон тази година, като в отделните тримесечия увеличението може да бъде и по-голямо. „В средносрочен и дългосрочен план динамиката на британския пазар на недвижими имоти трябва да остане до голяма степен положителна“, се казва в анализа на Savills.
Пазарът на жилища може да получи допълнителен тласък, ако Английската централна банка намали ключовите лихвени проценти през тази седмица, както се очаква. Евтиното финансиране на недвижими имоти е основният двигател на търсенето.
Възстановяването обаче е крехко. Повечето наблюдатели очакват слаб растеж, защото все още са налице редица рискове. Освен всичко друго, премиерът Джонсън обяви в предизборната си кампания налагането на специален данък от три процента върху покупната цена за чуждестранните инвеститори. Кога ще влезе в сила той все още не е ясно. В краткосрочен план това може да засили търсенето, тъй като чуждестранните купувачи искат да действат, преди данъкът да влезе в сила. В дългосрочен план обаче вероятно търсенето ще се забави.
Нови инвестиции на хоризонта
Перспективите са положителни и за търговските недвижими имоти. 2019 г. беше много слаба година за тях. Според анализ на JLL инвестициите в страната са отбелязали спад от 65 милиарда британски лири през предходната година до 50,4 милиарда британски лири през 2019 г. Тази година се очаква обемът отново да се увеличи – с девет процента до 55 млрд. лири. Общата сума включва всички трансакции от офиси, магазини, логистични центрове, хотели и големи апартаментни пакети, но не и индивидуални продажби на пазара на частни жилища.
Инвеститорите са облекчени, че опасността от ляво правителство на лейбъристите поне засега е предотвратена, казва Джон Нийл, ръководител на отдела за анализи в JLL. Настроението също се подобрява, защото сега има яснота за Brexit на 31 януари.
Притесненията около Brexit обаче ще се върнат най-късно през втората половина на годината, когато с края на 2020 г. наближи и краят на преходния период, прогнозира Нийл. В края на краищата все още не е ясно как ще изглеждат бъдещите отношения с ЕС. Британската икономика остава уязвима за по-нататъшно глобално охлаждане.
Ето Нийл не дава конкретна и категорична прогноза. Ричард Холт, експерт по недвижими имоти в Oxford Economics, също вижда значителни рискове. Brexit в края на януари е чисто символичен, той не променя общите икономически условия, казва той. Ако през годината се появи изгодна търговска сделка с ЕС, това може да даде тласък на пазара. По-вероятно е обаче това да не се случи, защото преговорите с Брюксел са трудни. Ето защо Холт все още не вярва в подем през тази година.
В дългосрочен план обаче според експертите перспективите за Лондон са добри. Опасеното изселване на компании след Brexit не се осъществи. Съкращаването на работните места във финансовия сектор продължава, но те ще бъдат повече от компенсирани от разрастването на консултантските компании, адвокатските кантори и технологичните концерни. Американската компания Facebook току-що обяви, че през тази година ще създаде хиляди нови работни места в Лондон.
Офисите не достигат
Междувременно вече има недостиг на офиси в централните квартали, тъй като много строители намалиха строителната си дейност след вота за Brexit през 2016 г., но търсенето остана неочаквано стабилно. Това движи наемите нагоре. „Търсенето на офис площи е голямо“, казва Холт. Все пак има промяна. Докато банките разчистваха големите си търговски етажи в Канъри Оурф, търсенето на по-малки офиси в центъра на града и около гара „Кингс Крос“, където се настаниха много технологични компании, нараства.
От гледна точка на инвеститорите в международно сравнение Лондон отново е привлекателен. „Възвръщаемостта в Лондонското Сити е повече от четири процента“, казва Крис Перкинс от M&G. Стойността вероятно ще намалее към три процента през годината. Но това все още е по-висок марж, отколкото в много градове в Европа, САЩ и Азия. За сравнение: във Франкфурт основната доходност при офисите е 2,9 процента, в Берлин – 2,7 процента.
M&G току-що (през октомври) инвестира 900 млн. паунда в нов строителен проект във финансовия квартал. „Уверени сме, че градът се развива добре“, казва Перкинс. Банките също отново били готови да предоставят финансиране за подобни проекти, след като по-рано през миналата година отказаха подкрепа за подобни проекти.
Инвеститорите очакват в обозримо бъдеще наемите да растат, тъй като недостигът на офис пространство няма да бъде решен толкова бързо. В момента няма много строителни проекти, казва Майк Бесел от управителя на активи Invesco. След гласуването за Brexit той се е изненадал, че строителството на най-новия лондонски небостъргач, наречен 22 Bishopsgate, е продължено. „В ретроспекция това обаче се оказа правилното решение“. Кулата във финансовия квартал вече е почти разпродадена. Друг признак за продължаващото високо търсене: Според Бесел 65 процента от всички новопостроени офис площи, които ще излязат на пазара през 2020 г., вече са наети.
Според експерта на JLL Нийл и финансовата криза при доставчика на споделено офис пространство WeWork не представлява заплаха за пазара като цяло. Когато проблемите с паричните средства на WeWork се появиха на бял свят преди няколко месеца, някои лондонски наемодатели станаха неспокойни. Според Нийл обаче няма повод за безпокойство, защото WeWork очевидно иска да изпълни съществуващите договори. В допълнение, търсенето на гъвкави офис площи остава високо, независимо какво се случва с WeWork.
По статията работиха: Бойчо Попов, редактор Елена Илиева
investor.bg
