Над половината от потребителите на програмата Help to Buy са имали първоначална вноска от 5% надолу спрямо стойността на жилището
Снимка: Luke MacGregor/Bloomberg
През последните две години британските доставчици на ипотечни кредити, които бяха разтревожени, че обемът на продажбите не достига висините отпреди световната финансова криза, свиваха маржове и приемаха по-рискови купувачи. Сега, когато пандемията застрашава цените на жилища, те ще разберат дали клиентите им са толкова стабилни, колкото са си мислели, пише Bloomberg.
Стойностите нараснаха след кризата през 2008 г., подкрепени от държавни програми за стимулиране на търсенето и ниските лихви по кредитите. Тогава кредиторите смекчиха стандартите в надпреварата за клиенти, докато Brexit възпираше купувачите. Това накара Сам Уудс, главен изпълнителен директор на пруденциалния регулатор на Великобритания, да предупреди през май миналата година, че регулаторите трябва „да ги наблюдават с ястребово око“.
Сега, когато британската икономика е засегната от коронавируса, Bloomberg Economics прогнозира рецесия през първото полугодие. Правителството и банките се надпреварват да помагат на собствениците на жилища, засегнати от кризата, като предлагат ипотечни ваканции и подкрепа за доходите им, но все пак се очаква цените на жилищата да намалеят с 10% през тази година.
„Имаме цялостно спиране на икономиката, имаме финансова криза и имаме хора, губещи работните си места и доходите си. В нормални време всеки един от тези фактори би бил достатъчен за корекция на цените на жилищата. Този път е невъзможно да знаем какво ще се случи“, отбелязва независимият жилищен анализатор Нийл Хъдсън.
Парализирането на икономиката може да струва 700 хил. работни места, тласкайки безработицата до 6%, най-високото й ниво от шест години насам, прогнозират Дан Хансън и Джейми Ръш от Bloomberg Economics.
Ударът ще е най-тежък за хората, които най-малко могат да го понесат. Най-големият дял на кредитиране срещу минимален депозит е регистриран в Северна Англия, където около половината жители в зряла възраст имат спестявания под 2000 паунда (около 2500 долара) в брой, а 75 на сто нямат никакви инвестиции.
Бедният регион вече беше уязвим на сътресения като Brexit, подкрепен от мнозинството от гласувалите въпреки че областта разчита на ориентирано към износа промишлено производство. Северът беше повлиян от предизборни обещания на Консервативната партия на премиера Борис Джонсън да увеличи разходите за обществени услуги и инфраструктура.
Цените на жилищата в Северна Англия исторически са по-волатилни от тези в Лондон, като обикновено спадат повече и остават ниски по-дълго време. Цените на жилищата в североизточната част, единствената област в Англия, където те остават под пика си от 2007 г., са намалели с 2,6% през януари след месечен ръст от 0,5% през декември, сочат данни на правителството.
Малки депозити
Ключовият фактор, подкрепящ пазара след финансовата криза, беше програмата за кредитиране Help to Buy, която е предоставила около 14,3 млрд. паунда на купувачи с малки първоначални вноски. Тя беше наречена „малоумна“ от анализатора на Societe Generale Албърт Едуардс след въвеждането й, защото насърчавала свръхзадлъжняване, а регулаторът предупреди през февруари, че потребители на програмата може да бъдат по-застрашени от останалите при влошаване на икономиката.
Въз основа на плана, който беше наричан иронично „Помощ за жилищните строители“, защото стимулира повече търсенето, отколкото предлагането, държавата предоставя безлихвен заем до 40% от цената на ново жилище за пет години в замяна на дял при повишаване на стойността му през този период. Жилището трябва да струва от 600 хил. паунда надолу, а продажби под покупната цена са разрешени.
Това прави правителството уязвимо към загуби, ако цените намалеят, а заемателите решат да се откажат, защото вече не могат да плащат ипотечния си кредит или защото са избрали сходен имот на по-ниска цена на спадащ пазар. Над половината от потребителите на програмата Help to Buy са имали депозит от 5% надолу.
Програмата може да отчете малка загуба след инфлация, съобщи миналата година министерството за жилищната политика. Това беше преди пандемията да създаде заплаха за сътресения на жилищния пазар. Загубите може да нараснат, ако цените намалеят или лихвите се повишат, казва бившият ръководител на Жилищния и финансов институт Марк Болийт на заседание на парламентарна комисия.
Все пак кредитната програма е малка в сравнение със стотиците милиарди паунда, предложени от правителството за стимулиране на икономиката заради коронавируса. Има и други позитиви – възстановяването на икономиката от настоящата криза може да е бързо, а затегнатите изисквания за банковия капитал намалиха риска в сравнение с периода преди 2008 г.
„Help to Buy имаше смисъл между 2013 и 2017 г.“, казва Кристин Уайтхед, преподавател в London School of Economics. „Не мисля, че има голям смисъл от нея след този период“, защото пазарът се стабилизира.
Уайтхед не очаква голям брой собственици да пристъпят към продажба на жилището си дори при забавяне на икономиката и все пак отбелязва: „хората в имотния сектор очакват бързо възстановяване на цените, но аз не съм убедена, не смятам, че някой знае това на този етап“. Някои собственици на жилища може „да задържат загубата, докато тя изчезне, а на север това може да се превърне в ад за дълго време“, допълва тя.
Ипотеки с нулеви часове
Може да се появят и други уязвимости на ипотечния пазар. Банки и небанкови кредитори раздаваха ипотечни кредити на служители с трудови договори с нулеви часове (договори, при които работодателят няма задължение да осигурява заетост, но може да се възползва от услугите на работника в случай на необходимост – бел. ред.). Сега те са особено уязвими.
Срив на имотния пазар може да заличи стойност за тези от тях с револвиращи ипотечни кредити, което ще затрудни рефинансирането. Сроковете изтичат до края на тази година за 126 хил. души, съобщи през юни м. г. лобистката група U.K. Finance.
Доставчици на жилищни кредити предлагат ипотечна ваканция до три месеца на някои клиенти, включително тези с револвиращи ипотечни кредити, които имат парични затруднения заради вируса, съобщава U.K. Finance.
Пазарът за нови продажби на британски ценни книжа, обезпечени с ипотечен кредит, „на практика е блокиран“, след като спредовете се разшириха до „крайни нива“, съобщи в понеделник инвестиционният фонд U.K. Mortgages. Към момента той търгува с отстъпка от 48% от нетната стойност на активите си към 31 януари.
Въпреки че някои от най-рисковите купувачи избягваха ипотечното кредитиране след финансовата криза, „няма съмнение, че ще има някои скандали“, очаква Уайтхед. За кредиторите „няма механизъм да печелят пари, така че трябва да отрежат от търсенето на други хора“, казва тя. „Става дума за пазарен дял, точно както през 2006 г., но в много по-плашеща среда в момента“, допълва Уайтхед.
По статията работиха: Божидарка Чобалигова, редактор Миглена Иванова
INVESTOR.BG
