С опразването на все повече магазини много централни части в градовете се нуждаят от нова цел
Снимка: Jason Alden/Bloomberg
Британският град Базилтън се е озовавал в такава ситуация и преди. Когато веригата универсални магазини Allders фалира през 2005 г., нов наемател зае бързо големите площи в търговския комплекс Eastgate в центъра на града, пише Financial Times.
Този път градът в графство Есекс, на 48 км източно от Лондон, може да няма такъв късмет. Във вторник веригата, която нае опразнения магазин от Allders, Debenhams, съобщи, че ще започне процес по ликвидация през новата година. Фалитът на веригата, която има 200-годишна история, е част от вълната от изпадащи в нестъстоятелност търговци на дребно и болезнени преструктурирания, която помита градските центрове във Великобритания, разтърсени от последиците от пандемията.
Фалитът на Debenhams ще остави празни близо 18 600 кв. м в търговския комплекс. Arcadia, която е собственик на магазина на Topshop в същия мол, изпадна във фалит ден по-рано, поставяйки в опасност над 400 магазина и 13 хил. работни места. Много от останалите наематели използват процеси по несъстоятелност, за да намаляват наемите. Неотдавна модната верига New Look премина към плащането на наеми, обвързани с оборота.
Базилтън е „нов град“, създаден през 50-те години на миналия век, за да поеме притока на хора към Лондон след войната. Той е планиран около доминацията на колите и търговията на дребно. Но също така е на кратко разстояние с кола от гигантския търговски център Lakeside, а развлекателен комплекс извън града, известен сред местните като „Бас Вегас“, отвлича посетители от центъра.
Притегателната сила на Lakeside наред с промяната към онлайн търговия доведоха до постепенно закриване на магазини. Marks and Spencer затвори обекта си в центъра на града преди две години, още преди пандемията от COVID-19.
Сега капката се превръща в поток. По-рано тази година всички магазини на компанията 530 Carphone Warehouse бяха затворени, а през ноември J Sainsbury съобщи, че над 400 магазина Argos ще изчезнат до края на 2024 г. Отмяната на мерките за блокада за празничния период може да не са достатъчни, за да бъдат спасени някои вериги.
На национално ниво делът на свободните търговски площи сега е 13,2%, сочат данни на Local Data Company. Но в някои градове, особено в Северна Англия и части от Шотландия, те са почти два пъти повече. Свободните площи в търговските центрове са почти два пъти повече от тези в ритейл парковете.
Към момента около 44 хил. магазина са празни. Консултантската компания JLL счита, че броят им почти ще се удвои през идните няколко години, което означава, че около 80 хил. празни магазина ще загрозяват търговските улици във Великобритания.
Твърде много площи
В много страни комбинацията от експлозията на електронната търговия и пандемията с последиците върху офисите и търговските площи води до широко и трудно преосмисляне на целта на градските центрове в бъдеще.
Във Великобритания проблемът е особено остър предвид ролята на търговията на дребно в планирането на градовете. Историкът на градското развитие и експерт по планирането от университета в Лейден, Холандия, Алистар Кефорд казва, че големият брой празни магазини в британските градове е резултат от особения подход, който експертите по градоустройство са възприели през втората половина на XX век.
„Държавният и частният сектор положиха огромни усилия през 50-те и 60-те години на миналия век от гледна точка на разширяване на обектите за търговия на дребно в големите и малките градове“, казва той. Всякаква друга употреба на земята беше свита, тъй като търговците на дребно, които преследваха продажби на фона на ръста на приходите и достъпа до кредитиране през 80-те и 90-те години, увеличаваха наемите още и още. „Наемите на магазините в тези преустроени центрове станаха толкова високи, че… голям брой малки бизнеси бяха унищожени“, разказва Кефорд.
Сега купонът свърши, а собствениците на търговски площи имат два варианна – или да намалят наемите, за да привлекат нови наематели, или да преустроят магазините си за алтернативна употреба.
Нито един от тях не е приятен. Когато Woolworths фалира през 2008 г., 800-те й магазина, повечето от които самостоятелни обекти на търговски улици, бяха заети относително бързо от вериги за евтини стоки като Poundland, B&M, Home Bargains и Iceland.
Но 11 години по-късно делът на продажбите на дребно онлайн е нараснал четири пъти – от под 6% на 28%. Сега малко брандове отварят физически магазини, а тези, които го правят, предпочитат ритейл парковете извън града, където наемите са по-ниски, а достъпът е по-лесен. Дори гиганти на търговските улици като Next и Marks and Spencer затварят все повече магазини в центъра на градовете за сметка на строени по поръчка обекти в покрайнините.
„Търговците на дребно използват това като възможност да консолидират портфейлите си, а сега за тях е много по-лесно да се ангажират с нови наемни договори извън града“, коментира Дарън Ричардс, ръководител на имотната компания British Land, която е собственик на около 20 магазина на Arcadia и на седем магазина на Debenhams.
По-големите магазини с високите им текущи разходи по-трудно се преотдават. Една четвърт от 160-те магазини, опразнени от BHS при фалита й през 2016 г., продължават да са празни, сочат данни на Local Data Company.
Един от начините за запълване на свободните площи е намаляването на наемите до степен, в която подписването на нови наемни договори става отново рентабилно за търговците на дребно. В случая с някои обекти на British Land, особено в ритейл паркове извън града, това вече се случва, казва Ричардс.
Но това не е жизнен вариант за всички. „Простата математика сочи, че в основни линии има твърде много търговски площи“, коментира Майк Прю, анализатор в компанията за финансови услуги Jefferies.
„Трябва да намалите наемите до достъпно ниво. Нашето работно допускане е, че наемите ще намалеят с 30% спрямо настоящите нива. Трябва да свиете и площите с 30%, което означава свиване с 51% на приходите от търговския център“, отбелязва Прю.
Все повече търговци на дребно искат наемните договори да са обвързани с приходите от продажби на магазините, а не да са фиксирани суми, които могат да се променят, едва когато наемният договор приключи или чрез процес по несъстоятелност.
Но по този начин собствениците на имоти, чиито разходи до голяма степен са фиксирани, остават без никакви сигурни приходни потоци.
Собствениците поглеждат към кредиторите. С намаляването на приходите от наематели на търговски обекти те са изправени пред растящ риск да нарушат договорите си за отпускане на заем, което в крайна сметка може да доведе до поемане на контрол върху активите им от банките.
„Кредиторите много ни подкрепят, но хората ще се озоват в ситуация на материални нарушения на договорите си в началото на новата година“, казва Мелани Лийч, главен изпълнителен директор на Британската имотна федерация, която представлява собствениците на имоти.
„Ако не сме внимателни, банките в крайна сметка ще притежават голяма част от търговските площи във Великобритания, а не смятам, че те го искат или ще знаят какво да правят с тях“, допълва тя.
Променящи се градове
Вниманието се насочва към други употреби на сгради, които сега са заети от магазини. Базилтън вече планира преустройство на градския си център въз основа на по-малко търговски площи и повече жилищни проекти, тъй като краткото пътуване с влак до центъра на Лондон прави града привлекателен за млади хора, които не могат да си позволят цените в британската столица.
Градът планира да разруши част от Eastgate, който преди време беше най-големият покрит търговски център в Европа, и да го превърне в многофункционално пространство с търговски площи, работни пространства и обекти за хранене и забавление в центъра на града.
В други градове бивши магазини се превръщат в жилища под наем, офиси или обществени пространства. Когато магазин на Debenhams в Гилдфорд, графство Съри, излезе на пазара за 20 млн. паунда по-рано тази година, сред кандидат-купувачите бяха компания, специализирана в строителството на домове за възрастни хора, и хотелиер.
Бивш магазин на John Lewis в Саутсий, Хемпшир, е превърнат в мултифункционален комплекс, включително обслужвани офиси и кино, а нещо подобно е планирано за бивш магазин на House of Fraser в Бирмингам.
Но подобен преход рядко минава гладко. Заради настоящата система за планиране и предизвикателствата в преустройството на интериор, създаден за специфични нужди, в много случаи „всичко, което постига преустройството, е ограничаване на загубите от търговски площи, а не печелене на пари“, коментира Прю.
Както местните, така и националните власти приемат все повече, че ще са необходими държавни средства за запълване на празнината между изискванията за съживяване на градовете и жизнените от финансова гледна точка варианти. Общо 3,6 млрд. паунда са заделени за тази цел.
Британското правителство е в процес на оценка на оферти от над 100 местни власти, като всички те са били уведомени да се съсредоточат върху подпомагането на градските центрове да погледнат отвъд търговските площи, вместо да субсидират появата на нови.
Кефорд се опасява, че парите няма да са достатъчни и че значителна част от тях може да бъдат насочени към относително повърхностни проекти за ремонти като ново улично осветление. Тъй като още много големи вериги за търговия на дребно може да последват Arcadia и Debenhams, вероятно ще са необходими радикални действия в много части на страната, ако британците не са готови да приемат голям брой празни магазини за дълго време.
„Централното правителство трябва да оправомощи местните власти да използват правомощията си за планиране и купуване на имоти под пазарната им цена. Но не мисля, че това ще се случи“, казва Кефорд.
По статията работиха: Божидарка Чобалигова, редактор Десислава Попова
investor.bg
