Съгласно новите правила в сила от 1-ви Октомври 2015г, за наемодателите и техните представители се създават допълнителни задължения, които имат за цел да подобрят условията при отдаване на имоти под наем. Основна промяна е предвидена относно начина на съобщение и процедурата при връчване на предизвестията за напускане и предаване на владението върху недвижим имот на наемателите (“Section 21 Notice”). Този вид предизвестия е предвидено да се връчват с цел освобождаване на имота и прекратяване на наемното правоотношение.
Промените се отнасят до наемни договори на самостоятелни жилишни имоти (“Assured Shorthold Tenancies”), които са сключени след 1 Октомври 2015г в Англия, като от 1 Октомври 2018г, те ще важат и за всички останали наемни договори за “Assured Shorthold Tenancies”. Важно е да се отбележи, че промените засягат само имоти които се отдават под наем индивидуално, но не и такива при които се отдават отделни стаи в къщи в която живее и собственикът на имота.
Важни промени при връчване на “Section 21 Notice”.
С измененията от 1 Октомври 2015г. се предвижда забрана, законовото предизвестие по чл. 21 да може да бъде връчено през първите 4 месеца на наемното право-отношение. В същото време, ако в 6 месечен срок от връчване на предизвестие по чл. 21, не е започната процедурата за освобождаването на имота, действието на същото ще се инвалидизира и то трябва да се връчи отново. Създава се и нова законова форма на съдържание в предизвестието по чл.21, която ако не се спазва, ще има за последица превръщането на същото в невалидно и то няма да породи правно действие.
С промените се предвижда защита за наемателя, ако не е получил нормативно определената документация през периода на наемното правно-отношение, като “gas safety certificate”, “energy performance certificate”и др. Някои от тези сертификати, трябва да се предоставят всяка година на наемателя, като ако не е изпълнено това условие от наемодателя, съществува възможност предизвестието за напускане по чл 21 да не бъде признато за валидно в евентуален съдебен процес.
Проблеми за наемодателите могат да възникнат и при връчване на съобщение от Общинските власти за необходими поправки в имота, защото те имат задължителен характер и ако не са извършени в срок, предизвестието по чл 21 също ще се инвалидизира. Създава се и допълнителна забрана в тази връзка, да бъде връчвано предизвестие по чл. 21 през следващите 6 месеца от връчване на съобщението за поправки от Общината, т.е. собственика няма да може да освободи имота от наемателите, ако не е извъшил поправките в срок определен от местната община, която може да налага и криминални глоби в случаи на фрапиращи нарушения. Важно е да се отбележи, че законовите задължения от страна на собственика няма да могат да бъдат заобикаляни така лесно както до сега и евентуалните нарушения ще имат сериозни финансови последици за наемодателите. Вменените нови задължения за наемодателите и собствениците на недвижими имоти могат да бъдат прехвърлени и на техните агенти (фирма или частно лице), ако имотът се отдава и менъжира от агенция за отдаване под наем, което основно ще промени отношенията между наемодател и агенция.
С измененията се създава и допълнителна защита за наемателите при опастност от евикция или изгонване след направено оплакване или поискване за необходими поправки в имота. Преди промените, наемодателите често връчваха предизвестие на наемателите при най-малкото оплакване, че е необходимо да се извършват неотложни поправки в имота, за които по закон отговаря собственикът. С новите правила се предвижда собственикът или неговият агент да предоставят на наемателя адекватен отговор в 14 дневен срок от направено писмено оплакване относно необходими поправки в имота. Създава се на практика регулационен режим, при който наемодателите трябва да положат допълнителни усилия, за да потдържат имота в добро състояние през цялото време на наемното право-отношение. В противен случай, те няма да могат да преотдадат имота си под наем за 6 месеца от датата в която им бъде връчено съобщение за необходими поправки от Общинските власти.
Промените ще имат голямо значение не само при отдаването на имоти под наем от собствениците, но и при управлението им от агентите за недвижими имоти, които трябва също да се съобразяват много повече с новите законови изисквания.
Допълнителни проблеми могат да възникнат за собствениците и при покупко-продажба на инвестивционни имоти. Наличното състояние на имота и връчването на съобщение за поправки, както и изпълнението им от собственика, могат да повлият негативно и удължат предаването на владението на новият собственик, като в определени случаи може да осуети и извършването на самата продажба. В тази връзка адвокатите на двете страни ще е необходимо да направят допълнителни проверки, което неминуемо ще оскъпи и забави самият процес на покупко-продажба.
Предимства за наемателите след промените от 1 Октомври 2015
С промените за наемателите на “Assured Shorthold Tenancies” се създава допълнителна законова защита срещу действия на некоректни наемодатели. Тази защита обаче на практика не е абсолютна и зависи от това дали наемателят спазва предвидените законовите процедури и дали самият той не е нарушил наемното право-отношение. За да могат ефективно да се ползват от предвидената защита, наемателите трябва да плащат наема си в срок и да не изпадат в състояние на неизпълнение на собствените си задължения по договора за наем.
Адвокат Любомир Явричев
“Статиите от тази рубрика дават обща справка и коментар по темите и не трябва да се разглеждат като решения за индивидуaлни казуси”. Ако имате въпроси от тази статия, се свържете с Адвокат Явричев на телфон: 07877675428″
