Ако слуховете са верни, пролетният бюджет на Джеръми Хънт ще включва държавно подкрепян ипотечен кредит от 99%, за да помогне на купувачите на първо жилище, които имат трудности да съберат депозит.
Попитахме няколко ипотечни експерта как може да изглежда такава схема и какво трябва да знаят всички, които мислят да вземат такъв кредит.
Как ще работи схемата за 99% ипотечен кредит?
Много малко детайли са публично разкрити, но се очаква 99% ипотечният кредит да работи по подобен начин на Схемата за гарантиране на ипотеки, която беше стартирана през 2021 г. и включва депозиране на 5% депозит. Държавата би поела част от допълнителния риск от такова високо съотношение на заем към стойност, покривайки вероятно разходите за допълнителната застраховка, което ще насърчи повече кредитори да предложат този продукт като опция.
Съществуват също слухове, че този ипотечен кредит ще има дългосрочен елемент за намаляване на шансовете за отрицателен капитал. “Най-вероятно ще бъдат предлагани на по-дългосрочна основа (например петгодишен фиксиран/десетгодишен фиксиран) и ще бъдат предлагани от кредитори с държавна подкрепа”, каза Пери Грейвс, старши ипотечен съветник в Tembo. “Очаквам, че е малко вероятно да се предлагат с големи такси за продукта, тъй като те не биха отговаряли на целевия пазар. Възможно е обаче да има малка такса за оценка, тъй като кредиторите няма да искат да добавят такси към заем, който има толкова малко капитал.”
Потенциалните кандидати трябва да са наясно, че може да има и по-строги критерии при кандидатстване. “Очакваме да има строги проверки на платежоспособността и стрес тестове при по-високи лихвени проценти, с условия около съотношението на заем към доход, както беше при Помощта за покупка, с ограничение до 4.5 пъти дохода. Също така е вероятно да бъде само за възстановяване на сумата”, казва Марк Харис, изпълнителен директор на SPF Private Clients.
“Е малко вероятно да се използва подход като този на Skipton’s Track Record, където се взема предвид доказателство за плащане на наем за известен период от време, когато се оценява колко кредитополучателят може да си позволи за ипотеката. Ако схемата е разширение на текущата Схема за гарантиране на ипотеки, тогава ще има ограничение от 600 000 паунда за стойността на закупеното имущество.”
Може също така да има ограничения относно типа на къщата, към която се отнася, подчертава Марк Хъмфри, директор в MHC Mortgages: “Може да не се отнася за новопостроени имоти, тъй като те обикновено имат надценка поради тяхната ‘новост’, което би представлявало много висок риск от отрицателен капитал.”
Какви са предимствата?
Най-очевидното предимство на схемата е, че тя помага на хората да излязат от плащането на високи наеми и да се качат на жилищната стълбица години преди това да стане възможно в друг случай, тъй като имат нужда да спестят по-малко за депозит.
„Нека да кажем, че можете да спестите 300 паунда на месец за вашия депозитен фонд и планирате да купите къща на стойност 200 000 паунда. Спестяването на 10% депозит би отнело повече от пет години“, каза Грейвс. „За сравнение, отделянето на 1% депозит би отнело по-малко от седем месеца. Това са години, отнети от времето за покупка, и следователно от времето за наемане.“
В сравнение с наемането, с ипотека за възстановяване на сумата, вие изграждате капитал във вашето жилище всеки месец и също така ще се възползвате, ако цените на жилищата се увеличат.
„Разгледахме какво би означавало вземането на ипотека с високо съотношение на заем към стойност“, каза Харис. „Ако вземете продукта на Skipton’s Track Record (петгодишен фиксиран при 5,35%, 99% LTV за заем от 297 000 паунда), през тези пет години дългът ще бъде намален с 25 000 паунда и с надеждата, че инфлацията на цените на жилищата ще подобри още повече стойността на имота. Дори без увеличение на цените на жилищата през тези пет години, LTV на заемополучателя ще падне до 91%.”
Какви са недостатъците?
Един от основните недостатъци на този тип ипотечни кредити ще бъде, че те са скъпи, с по-високи лихвени проценти за заемополучателите.
„Това е така, защото ипотеките от 99% ще бъдат считани за малко по-рискови от гледна точка на кредитора“, казва Бен Томпсън, заместник-изпълнителен директор в Mortgage Advice Bureau.
С такова голямо съотношение на заем към стойност също така съществува повишен шанс за отрицателен капитал.
„Много нисък 1% депозит в сравнение с високо заемане означава, че купувачите имат много малко инвестиран капитал в своите домове в началото и при непредсказуеми пазарни условия като тези, дори малко понижение на цените на жилищата може да доведе до отрицателен капитал“, казва Кевин Симс, директор на продажбите в SO Resi.
Шансът за това може да бъде намален чрез планиране за дългосрочно пребиваване в имота.
„Отрицателният капитал обикновено е по-скоро краткосрочен проблем, при който цените на имотите падат, но историята е показала, че обикновено те се възстановяват с времето. Не разглеждайте тази покупка като краткосрочна инвестиция“, съветва Хъмфри.
Заемополучателите също така могат да се предпазят от отрицателен капитал, като се опитват да плащат малко повече от ипотеката си всеки месец. Вероятно схемата ще има тази възможност, въпреки че заемополучателите трябва да проверят дребния шрифт.
Друг недостатък е, че не всеки ще може да се възползва от този продукт поради неговите строги критерии. „За тези с лоши кредитни рейтинги или неуспех при проверка на платежоспособността за ипотека, ипотеките от 99% няма да бъдат чудодейно решение“, подчертава Грейвс.
